粥店老板幫你鑒別好旺鋪

　　開粥店選一個好的店址至關重要，做為一位有著八年餐飲行業經驗的人來說，張先生的話也許值得你好好學習，來提高辨別商鋪優劣的能力。

　　選鋪人粥店老板張先生

　　粥店老板張先生，30多歲，東北人，有8年餐飲行業的經驗，曾就職北京某有名飲食店總經理。2004年1月開始自己創業，開設一家粥店。目前共有7家連鎖粥店，分布在霄云路、世紀城和小西天等地。

　　旺鋪標準看好寫字樓群附近背靠社區的商鋪

　　很佩服張先生的眼光，短短一個多月，這家位于小西天附近的店鋪已然火起來了，還未到就餐時間，店內已陸續來了不少客戶光顧。對于一年開7家店帶來的壓力，張先生說，除關注資金方面的問題外，選鋪得當與否很關鍵。

　　現在選店鋪我關心三個方面。張先生說。優先，環保是否過關。比如政府要求類似粥店這樣的餐飲店不能開在居民樓下，鄰近開設店鋪，安裝的道需要高過居民樓，因此，開發商設計的店面要具備先天的條件。

　　第二，交通。現代城市的頑疾之一是交通，市區內的停車位緊缺，餐飲店開在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。一般一個百萬平方米的餐飲店要求有5個車位，但現在的店鋪多數配置不足。張先生舉例，小西天的這家粥店晚上營業3小時，先后要停留80多輛車，車位明顯不能滿足。

　　第三，客流。客源的多少決定了粥店的經營，客源分流動和固定兩類。流動客源是指各種交通工具能夠到達的人群，附近的交有助于潤腸通便利是一必要條件。固定客源則是寫字樓和附近居民。張先生的粥店人均消費25～3優惠，很適合白領消費，開設在寫字樓集中地區的店面至少可以確保中午就餐的客流，但僅有午餐消費群是不夠的，因此還需依靠成規模的小區做后盾，向縱深發展。張先生表示，寫字樓群附近，背靠社區的商鋪看好，但絕不會開在小區內，一來是小區內的客流可能有限，二是小區的保安會限制外人進出，妨礙生意。

　　由于市區內的店鋪越來越稀缺，未來粥店也將向郊區發展，但張先生表示，自己還不看好社區商鋪經營，短期內粥店不會選擇開在近郊的大型社區。

　　特別關照租價不是重要的確定因素

　　成本經營直接關系到商家的收銀，如今市面上餐飲業競爭激烈，導致企業準入門檻高、投入大，無形中裝修、廣告、運營等方面的成本增加，分割了收銀空間，因此，一般的短期租賃將難以為繼，張先生7家粥店都簽訂了8～13年之間的租賃合同。他表示，有些業主推出的3年租期其實拒絕了很多商家。

　　不難發現，盡管這幾年餐飲業用房需求增多，商鋪租價有所趨升，房租并不是商家成本中核心的部分。張先生認為，一些隱性成本讓商家無所適從，如轉讓費。好的門面房炒作成分大，價格攀升速度驚人，一個店面僅轉讓費就高達50～100萬元，轉讓費大多無法走賬，帶來商家經營回收困難。

　　他表示，未來幾年租價的上漲幅度不會太大，一方面受供應增量大的影響，另外，租價上漲過快潛伏了危機。租價過高，經營者無法接受將致使商鋪空置，與住房不同，商鋪只要一年出現一個月的空檔，先前漲價掙的那點收銀就賠進去了。而即便是好地段，高租價帶來商家頻繁更替，出現常年變換霸王旗的現象，將導致其他經營商家和消費者產生店鋪地段價值差的錯覺，無益加盟和店鋪未來的租價上漲。

　　選鋪感言好的店鋪還是難找

　　選家好店鋪不是那么容易。張先生說，他的車一年跑了3萬公里，幾乎看盡北京市內的門面房，還是覺得好店鋪難尋。看中的店面大多在經營中，即便在不死不活的生存線上掙扎，只要不爭取降低損失，商家基本不愿轉讓。

　　新開發的店鋪被看中的很少，許多樓盤都沒有明確約定用途，商鋪設計開發存在很多缺陷，無法使用。有業主甚至將商鋪裝修得非常奢華，連外墻都鋪上了大理石，他說：鋪裝大理石損害了雙方的經濟利益。商家需要有展示空間，裝上自己企業的標識擋住了門口的大理石，造成浪費。

　　張先生表示，商家希望展示自家獨特的店面風格，毛坯型商鋪符合他們的心意，一些排水設施完備，氣到位，水電氣有足夠發揮空間的框架型店鋪便基本適合粥店的硬件要求。店鋪面積不大，300～500平方米是他的喜歡。

　　聽了專業人士的選鋪經驗，你有所收獲了嗎？