如何對酒店物業周邊進行調研

酒店合伙人考察一個項目，都是從物業開始考察的，物業基本情況如何進行考察，我們之前有過很多介紹。其實物業周邊的調研，對于酒店項目定位也起著很關鍵的作用。一個物業適合做什么類型的酒店，定價在多少，主要面向什么消費群體，需要怎樣的裝修風格和服務項目，都需要通過對周邊市場情況進行調研分析，才能準確的定位。下面我們介紹一下如何對酒店物業周邊市場情況進行調研

一、所處城市分析

一般調研所在區\縣即可，

1.城市概況

例，朝陽區工業發達，是北京市重要的工業基地。區內集中有紡織、電子、化工、機械制造、汽車制造等工業基地。朝陽區對外交往活動頻繁，是北京市重要的外事活動區，聚集了大部分的外國駐華使館、全市90%的國際傳媒機構、80%的國際組織和國際商會、70%以上的國際公司和地區總部、65%以上的外資金融機構、50%的外籍人口。

城市概況主要用于分析所在地區的經濟發展前景以及酒店行業的發展前景，酒店畢竟是一項長期投入，要判斷一個地區的整體經濟發展水平，例如一個城市當前經濟情況適合開一家經濟型酒店，但該地區即將落地經濟開發政策，或者即將有較快發展，那么就可以考慮開一家中檔酒店，長期投入應該要做“明天”的生意。

2.城市地理位置

主要調研地理、氣候情況，周邊城市等。

例如地處平原，四季分明，春季干燥多風，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風少雪。年平均氣溫11.6℃，至冷月1月份平均氣溫4.6℃，至熱月7月平均氣溫25.9℃。

地理位置情況主要是為了用于酒店設計裝修時，所處地區風大，那么門窗要考慮防風，溫差較大要考慮墻體的保溫等。

3.GDP總值、常駐人口數

用于判斷房價適合定在什么區間，以及適合做多少房間數量的酒店

4.主要商業分布

調研后，可比較直觀的看出酒店物業，不同距離內的商業的分布情況，便于判斷客源。

5.支柱產業概況

可以通過支柱產業概況，簡單判斷該城市商業特點，以及客源的特點等。

6.主要商圈和商業繁華地段的介紹等

通過酒店物業距離各個商圈的距離，判斷該物業的位置是否適合做酒店，客流量大小，適合做什么酒店等等。

7.分析

例，朝陽區企業較多，是北京重要的外事活動區，流動人口多。客源主要為商務差旅人士、外事人員較多，淡旺季不明顯，適合做商務中檔酒店，或高、中端酒店。

二、項目區位分析

主要是調研5公里內的商業、娛樂、教育等設施，判斷客源群體類型，客流量等等。

1.商務辦公

2.購物中心

3.娛樂項目

4.教育機構

每個調研結果根據酒店業與其距離，由近到遠排序。調研后，就能看出客源群體主要是哪些人群。如果是學生較多，就是適合做經濟型酒店，房型配比大床房占比要增加，如果是商務人士較多，適合做商務型中檔酒店，需要加設會議室，大堂要增加筆記本充電口等。

三、競品分析

競品調研，主要調研對象為經濟型酒店、中檔酒店和高、中端酒店，其中經濟型酒店和中檔酒店中還要細分為單體酒店和連鎖酒店，主要調研項目為競品名字、距離、年限、房間數量、房間配比、房價。

1.經濟型酒店

1）單體經濟型酒店

2）連鎖經濟型酒店

2.中檔酒店

1）單體中檔酒店

2）連鎖商務酒店

3.高、中端酒店

調研完成，一是可以比較直觀的看出周圍各類型酒店的比例，二是可以分析周圍各類型酒店的定價，三是可以看出所在區域內酒店行業整體發展情況。

四、結合物業情況進行分析

結合市場情況調研結果，和物業基本情況，定位適合的酒店類型、房間數量、房間配比、客源群體等，預測平均出租率、平均房價、RevPAR等。

五、產品調研

對酒店物業周邊和物業自身有充分的調研，對酒店項目有清晰的定位之后，就開始調研酒店品牌，根據物業自身和周邊情況，結合合伙人的自身情況，選擇適合的品牌進行投入。

1.品牌優勢

品牌名氣，能帶來多少品牌溢價、出租率增長，供應鏈情況等

2.合作政策

首先要了解加盟有關的費用，其次了解不同品牌有不同的合作政策，例如費用減免、物資補貼或資金補貼等等