中房地產(chǎn)借租賃籌錢5億“解渴” 上市房企現(xiàn)融資新路徑

　　近來，銀行間發(fā)債開閘曾讓房企大佬拍手高呼，但其較高的準(zhǔn)入門檻仍讓多數(shù)房企被拒之門外。當(dāng)下，房企資金鏈依然普遍繃緊。

　　10月10日，中房地產(chǎn)對外公告稱，公司以旗下深圳子公司的固定資產(chǎn)為標(biāo)的物，與富康國際租賃有限公司(以下簡稱富康國際)達成租賃協(xié)議，先向后者出售標(biāo)的物，融資5億元，再約定5年后予以回購，年租息率大約8.7%。

　　昨日(10月13日)，中房地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，租賃融資是當(dāng)前公司融資渠道的一種方式，之前也包括開發(fā)貸、大股東關(guān)聯(lián)借款等。該人士還提到，目前中房地產(chǎn)也正在密切關(guān)注新政，以順應(yīng)市場變化。

　　在重慶一位房地產(chǎn)金融看來，中房地產(chǎn)此舉相當(dāng)于變相融資，租賃公司相當(dāng)于采取了“買入返售”，屬于資產(chǎn)置換，未來關(guān)鍵要看中房的回購能力，也是一個點。

　　借道租賃融資“解渴”

　　今年半年報顯示，報告期內(nèi)，中房地產(chǎn)在建新項目新開工面積31.59萬平方米，簽約銷售金額9375.28萬元。去年年報顯示，中房地產(chǎn)新開工面積21.9萬平方米，簽約銷售金額8.8億元。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者比較發(fā)現(xiàn)，中房地產(chǎn)今年上半年新開工量遠(yuǎn)超去年全年新開工量，但與去年全年銷售業(yè)績相比，今年上半年銷售回款難言“亮色”。

　　近期，雖然銀行間市場放開了上市房企中票融資，但在相關(guān)行業(yè)人士看來，只有個別資信評級較高的上市房企才有資格在銀行間市場發(fā)債。

　　資金壓力下，中房地產(chǎn)選擇了租賃融資。公告顯示，中房地產(chǎn)以旗下深圳市中住匯智實業(yè)有限公司所擁有的百門前工業(yè)區(qū)地下管網(wǎng)及道路作為租賃物，出售給富康國際，并簽訂《融資租賃合同》，獲取5年期的租賃融資5億元。到期后，中房地產(chǎn)予以回購并支付年租息率約8.7%。

　　中房地產(chǎn)方面表示，本次融資資金到位后，一部分?jǐn)M用于中住匯智公司歸還銀行借款，其余部分用于支持公司地產(chǎn)開發(fā)等。

　　對此，亞信控股集團董事會秘書榮騰洪向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。“這種融資估計是變相收購。項目價值是關(guān)鍵，如果不能償還，就是點。”

　　房企借道租賃融資的例子此前已有。去年4月初，大名城(600094，SH)控股子公司福建名城地產(chǎn)與上海國金租賃有限公司簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》及《融資租賃合同》，將采取售后回租方式，由出租人上海國金租賃有限公司為承租方福建名城地產(chǎn)提供融資租賃1.4億元，限定3年。

　　同樣在去年，金科股份(000656，SZ)全資子公司重慶慶科商貿(mào)有限公司與金科股份持股5.5%的重慶銀海融資租賃有限公司簽訂了《融資租賃合同》，慶科商貿(mào)與銀海租賃進行融資租賃交易，融資金額為2億元，限定2年。租賃期結(jié)束后，慶科商貿(mào)清償對方租金及費用，以一元錢名義代價回購租賃物及其所有權(quán)。

　　地產(chǎn)租賃融資“潛力大”

　　全國房地產(chǎn)商會理事、交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副會長李驍向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，融資租賃在市場才剛剛興起，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)又普遍存在資金壓力，未來這個渠道業(yè)務(wù)有很大的發(fā)展空間。以一線城市為例，人均GDP已邁過1.5萬美元大關(guān)，且商業(yè)物業(yè)也占據(jù)樓市龐大的份額，消費助力租金經(jīng)營上升。

　　“開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)融資租賃公司進行融資，門檻更低，融資量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金實現(xiàn)目標(biāo)扣除經(jīng)營費稅后的余額進行拆現(xiàn)，讓開發(fā)商在當(dāng)期獲得更多的現(xiàn)金用于新項目的開發(fā)。”恒信泰富機構(gòu)一位人士透露。

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述上市房企融資租賃方式主要有兩種，大名城和中房地產(chǎn)采用的是售后回購模式，而金科股份采用的是直接融資租賃模式。按照寶力融資租賃有限公司給出的融資租賃業(yè)務(wù)模式，除了上述兩種模式外，還有委托融資租賃、杠桿融資租賃和聯(lián)合租賃。但在行業(yè)人士看來，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，比較常見的是售后回購和直接融資租賃。

　　李驍認(rèn)為，融資租賃與一般租賃的不同點在于，融資租賃期間承租人不能退租。因為正是有了明確的承租人，才有了金融租賃公司提供的定向租賃融資服務(wù)，如果租賃物產(chǎn)權(quán)過戶，交易成本較高，如果租賃物僅是抵押不過戶，承租人有處置權(quán)，但交易成本較低。

　　榮騰洪表示，“融資租賃是否辦抵押也是一個關(guān)鍵點，如果不辦抵押，項目本身還可以向金融機構(gòu)融資。”

　　“融資租賃的主要在于租金經(jīng)營，以及融資租賃期間市場波動對金融租賃公司造成較大損失。”李驍補充說，但這些在當(dāng)事方簽訂協(xié)議時會有具體、成熟的約定條款，比如約定經(jīng)營等。